Jak zajistit bydlení na stáří nebo v nemoci

23. listopadu 2014

Osoby se zdravotním postižením, ale také senioři, budou dříve nebo později řešit otázku právního vztahu ke svému dosavadnímu bydlení. Bude k tomu docházet nejčastěji v těch případech, kdy starší lidé převedou vlastnické právo ke svému bytu nebo domu na děti, ale budou chtít ve svém domově alespoň přechodně zůstat. Osoby se zdravotním postižením pak budou řešit nejen otázky právního zajištění svého obydlí, ale rovněž také například zajištění následné péče o svou osobu. Ale jak?

Tyto skupiny osob mají v zásadě dvě možnosti, jak si své obydlí dlouhodobě zajistit. První možností je uzavření nájemní smlouvy, možností druhou je pak zřízení věcného břemene. Srovnejme tedy stručně obě možnosti a identifikujme jejich podstatné rozdíly.

Věcná břemena se podle nové úpravy v občanském zákoníku dělí na služebnosti a reálná břemena. Rozdíl mezi těmito dvěma instituty spočívá v činnosti vlastníka nemovitosti. Zatímco u služebností je vlastník nemovitosti povinen něco strpět nebo se něčeho zdržet (například nechat někoho bydlet ve svém bytě), u reálných břemen je to přesně naopak, neboť vlastník je povinen k určité činnosti (něco konat, něco dát).

Věcné břemeno v podobě služebnosti bytu zakládá oprávnění určité osoby obývat byt, který patří někomu jinému, stejně jako platně uzavřená nájemní smlouva. Nájem je ale na rozdíl od služebnosti bytu pouze smluvním závazkem. Z tohoto titulu vyplývá posílená ochrana oprávněného ze služebnosti, která je podobná ochraně vlastnického práva, jako například právo na vydání věci, předpoklad oprávněnosti užívání bytu oprávněným ze služebnosti atd. Takto široké možnosti ochrany se nájemníkovi nedostává.

Zřízení služebnosti je zapisováno do katastru nemovitostí, takže vylučuje případnou „dobrou víru" osoby, která by tvrdila, že o právu oprávněného ze služebnosti nevěděla a tím by mohlo pro oprávněného docházet k právním komplikacím při dispozicích s nemovitostí nebo dokonce k svévolnému zrušení tohoto práva. Zapsat do katastru nemovitostí lze sice nově i nájemní právo, nedochází k tomu však automaticky, ale pouze v případě, že s tím vlastník bytu souhlasí.

Dalším podstatným rysem, který oba právní instituty odlišuje, je dlouhodobost trvání. Služebnost bytu lze zřídit na dobu neurčitou bez možnosti výpovědi (například „do konce života oprávněné osoby"). Naproti tomu nájem bytu nelze uzavřít na dobu neurčitou bez možnosti výpovědi, neboť v samotné podstatě tohoto institutu je zakódována „dočasnost". Navíc sjednat dlouhodobý nájem bytu se ztíženou možností nájem vypovědět, bude vyžadovat podstatně propracovanější smluvní dokumentaci a tím vyvolá zvýšené náklady na právní službu.

Osoby se zdravotním postižením, které se o sebe samy nejsou schopny postarat, pak ocení jiný typ věcného břemene, a to reálná břemena. Zřízením reálného břemene je vlastník věci povinen něco konat nebo něco dát a prakticky tento institut funguje na základě vztahu dlužník - věřitel, přičemž dlužníkem je vlastník věci a věřitelem je osoba oprávněná z reálného břemene. Typickým příklad reálného břemene je výměnek, kdy povinná osoba musí nejen poskytnout bydlení oprávněné, ale rovněž musí zastat například její výživu nebo osobní péči.

Nový občanský zákoník zavedl relativně širokou paletu možností, jak si zajistit bydlení v případě stáří, nemoci nebo nemohoucnosti. S ohledem na výše uvedené lze učinit závěr, že zřízení služebnosti (ať už ve formě služebnosti nebo reálného břemene) je z hlediska dlouhodobé právní jistoty uživatele bytu podstatně stabilnější institut než nájem bytu. Vždy je však nutné myslet na to, že základem všeho, je dobře sepsaná právní dokumentace.

JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Dostupnyadvokat.cz je platforma, na jejímž základě dochází k obstarání dostupných právních služeb advokáty.

Cílem webu www.dostupnyadvokat.cz je přispět k dosažení stavu, kdy si asistenci advokáta bude moci dovolit skutečně každý tak, aby podstatné právní kroky v životě každého člověka, byly předem konzultovány s advokátem. Právní služby poskytují prostřednictvím tohoto webu pouze řádně „licencovaní" a pojištění advokáti.

zdroj: helpnet.cz